::: HANSOL ACCOUNTING BRISBANE

안녕하세요 유현종 회계사 입니다

1. 네거티브 기어링의 기본 개념 (현행)

부동산을 운영하면서 발생하는 비용(대출 이자, 수리비, 감가상각 등)이 임대 수익보다 클 때 발생하는 '순손실'을 개인의 다른 소득(급여 등)에서 차감하여 전체 세금을 줄이는 방식입니다.

2. 이번 예산안의 핵심 변경 사항 (2026년 5월 12일 이후)

정부는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 '돈의 흐름'을 기존 주택 매매가 아닌 신규 건설로 강제 이전시키려 합니다.

A. 기존 주택 (Established Properties)

• * 제한: 어제(2026년 5월 12일) 이후 계약된 기존 주택에 대해서는 네거티브 기어링 혜택이 폐지됩니다.

• * 내용: 부동산에서 난 손실을 더 이상 급여 소득에서 깎을 수 없습니다. 대신, 해당 손실은 이월(Carry-forward)되어 나중에 그 집을 팔 때 자본이득(Capital Gains)에서만 차감할 수 있습니다. 즉, 당장의 현금 흐름(Tax Refund) 혜택이 사라집니다.

B. 신축 주택 (New Builds & Off-the-plan)

• * 유지: 주택 공급을 늘리기 위해 신축 주택에 대해서는 기존의 네거티브 기어링 혜택을 그대로 유지합니다.

• * 의도: 투자자들이 헌 집을 사서 가격을 올리기보다, 새 집을 짓는 데 돈을 쓰게 만들겠다는 의도입니다.

3. 기존 투자자 보호 (Grandfathering)

• * 어제(2026년 5월 12일) 이전에 이미 보유하고 있거나 계약을 완료한 기존 주택 투자자들은 소급 적용을 받지 않습니다.

• * 해당 부동산을 매각할 때까지는 현재와 동일하게 급여 소득에서 손실을 차감할 수 있습니다. (이 때문에 기존 투자용 부동산의 매물이 줄어드는 '매물 잠김 현상'이 예상됩니다.)

투자자가 주목해야 할 '미친' 포인트

1. 투자 전략의 완전한 양극화 이제 고객들에게 "일단 집 사서 세금 환급받으세요"라고 말할 수 없습니다.

• * 현금 흐름 중심: 무조건 신축(House & Land package 혹은 Off-the-plan)으로 가야 합니다.

• * 입지 중심: 입지가 좋은 기존 주택을 살 경우, 세금 혜택 없이 순수하게 '자본 이득'만 보고 버텨야 합니다.

2. 세무 복잡도 상승 (Loss Ring-fencing) 기존 주택 손실을 개인 소득과 분리하여 관리해야 하므로, 고객님들이 기로해야 할 업무 중 '이월 결손금 관리(Deferred Tax Assets)' 비중이 커질 것입니다. 어떤 집은 네거티브가 되고, 어떤 집은 안 되는 상황을 정교하게 트래킹해야 합니다.

3. 렌트비 상승 압박 네거티브 기어링으로 손실을 보전받지 못하는 집주인들은 그 손실을 임대료 인상을 통해 보충하려 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 사회적으로 큰 파장을 불러올 조항입니다.

유현종 회계사

Mob: 0431 7123 861

Email: kenny@hansoljs.com.au

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안녕하세요 유현종 회계사 입니다

어제 발표된 2026-27 연방 예산안의 CGT 개편은 단순한 세율 변경을 넘어, 지난 30년간 호주인들이 가져왔던 '부동산 및 자산 투자 공식'을 완전히 뒤엎는 내용을 담고 있습니다.

핵심이 될 "50% 할인 폐지"와 "물가상승률 연동(Indexation) 회귀", 그리고 "30% 최소 세율"의 메커니즘을 상세히 분석해 드립니다.

CGT 개편안 상세 분석: "50% 할인 시대의 종말"

1. 현행 제도 vs 개정안 비교 (2027년 7월 1일 기점)

2. 물가상승률 연동(Indexation) 방식이란?

정부의 논리는 "물가가 올라서 발생한 명목상 이익(Inflationary Gain)에는 세금을 매기지 않겠다"는 것입니다. 하지만 자산 가치가 물가보다 훨씬 빠르게 오르는 호주 시장에서는 투자자에게 절대적으로 불리합니다.

• * 계산 방식: 과거 취득 가격에 보유 기간 동안의 CPI(소비자물가지수) 상승분을 더해 '수정된 취득가'를 만듭니다.

• * 사례: 10억에 산 건물이 물가 상승으로 수정 취득가가 12억이 되었는데, 20억에 팔았다면?

  • 현행: 이익 10억 중 5억에 대해서만 과세.

  • 개정: 이익 10억 중 물가 상승분 2억을 뺀 8억 전체에 대해 과세.

3. 가장 무서운 독소 조항: "최소 30% 세율" 

이 조항은 소득이 적은 은퇴자나 저소득층의 '사다리'를 걷어차는 조항으로 평가받습니다.

• * 개인 소득과의 분리: 원래 CGT는 개인 소득에 합산되어 세율이 결정되었습니다. 하지만 이제는 CGT 이익에 대해서만큼은 독립적인 '바닥 세율'이 존재합니다.

• * 실질적 영향: 만약 본인의 연 소득이 $18,200 미만이라 소득세가 0원인 사람이라도, 투자 자산을 팔아 이익이 났다면 그 이익에 대해서는 최소 30%의 세금을 무조건 내야 합니다.

• * 고소득자: 세율이 37%나 45%인 분들은 기존처럼 높은 세율을 적용받습니다. 즉, "낮은 사람은 높이고, 높은 사람은 그대로 많이 내라"는 구조입니다.

4. 시행 시기와 소급 적용 여부

• * 시행일: 2027년 7월 1일 이후 발생하는 매각(Contract Date 기준)부터 적용됩니다.

• * 보호 조항(Grandfathering) 없음: 20년 전에 산 집이라도 2027년 7월 이후에 팔면 50% 할인을 받지 못하고 새로운 Indexation 방식을 적용받게 됩니다. (이 부분이 시장에 큰 혼란을 줄 것으로 예상됩니다.)

** 전략적 조언 포인트 

"2027년 6월 30일 이전에 Exit 전략을 세워야 합니다."

기존 투자자들에게 가장 유리한 시나리오는 새로운 법이 시행되기 전인 2027년 상반기까지 자산을 처분하여 50% CGT 할인 혜택을 확정(Lock-in) 짓는 것입니다.

"부동산 투자 수익률 계산기를 다시 두드려야 합니다."

이제는 단순히 '오르겠지'라는 기대만으로는 부족합니다. 30%의 최소 세금과 물가 상승률을 제외한 '진짜 수익'이 얼마일지를 냉정하게 계산해야 하는 시대가 되었습니다.

전문가적 견해:

노동당의 이번 조치는 부동산 투기로 흘러가는 자금을 억제하고 정부 세수를 확보하려는 의도가 명확합니다. 하지만 자산 보유자들 입장에서는 사실상 '자산 몰수'에 가까운 강력한 조치로 느껴질 수밖에 없습니다.

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2026-27 호주 연방 예산안 요약: "30년 만의 세제 대격변"

어제 밤, 짐 찰머스 재무장관이 발표한 이번 예산안은 단순한 생활비 지원을 넘어 호주 세제 시스템의 근간을 흔드는 강력한 개혁안을 담고 있습니다. 비즈니스 소유주와 투자자분들이 반드시 알아야 할 핵심 포인트 4가지를 정리했습니다.

1. 양도소득세(CGT) 50% 할인 폐지 (2027년 7월부터)

투자자들에게 가장 충격적인 소식입니다. 1999년부터 시행된 50% CGT 할인 혜택이 사라집니다.

• * 변경 내용: 50% 할인을 폐지하고, 대신 과거 방식인 '물가상승률 연동(Indexation)' 제도로 회귀합니다.

• * 추가 조치: 실질 이익에 대해 최소 30%의 최소 세율이 도입됩니다.

• * 영향: 인플레이션을 제외한 '실질 이익'에 대해서만 세금을 내게 되지만, 고수익 자산 투자자에게는 세금 부담이 늘어날 가능성이 큽니다.

2. 네거티브 기어링(Negative Gearing) 제한 (2026년 5월 12일 이후)

부동산 투자 시장의 판도가 바뀝니다.

• * 핵심: 어제(예산안 발표 시점) 이후 구입하는 기존 주택(Established Property)에 대해서는 네거티브 기어링 혜택이 제한됩니다.

• * 예외: 신축 주택(New Builds)을 구입하는 경우에는 기존처럼 네거티브 기어링 혜택을 그대로 받을 수 있습니다. (공급 부족 해결 목적)

• * 기존 투자자: 이미 보유하고 있는 부동산은 소급 적용되지 않고 혜택이 유지됩니다(Grandfathered).

3. Family Trust 과세 강화 (2028년 7월부터) -  미쳤습니다

절세 수단으로 많이 활용되던 신탁 구조에 메스를 댔습니다.

• * 내용: 신탁 소득 분배 시 최소 30%의 세율이 적용됩니다.

• * 준비 기간: 법인(Company) 등 다른 구조로 전환하려는 비즈니스를 위해 3년간의 구조조정 롤오버(Rollover) 혜택이 제공됩니다.

4. 비즈니스 및 근로자 추가 지원

• * 소액 자산 즉시 비용 처리(Instant Asset Write-off): $20,000 미만 자산에 대한 즉시 상각 제도가 드디어 영구화되었습니다. 매년 연장 여부를 확인해야 했던 번거로움이 사라졌습니다.

• * 근로자 세액 공제: 2027-28년도부터 1,300만 명의 근로자에게 $250의 'Working Australians Tax Offset'이 매년 제공됩니다.

• * 손실 소급 공제(Loss Carry-back): 매출 10억 달러 미만 기업을 대상으로 손실 소급 공제 제도가 재도입되어 자금 흐름을 돕습니다.

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로간 쇼핑센터 방문했다고 짐 차머스 (재무장관, CGT 리폼의 주역) 사무실이 있는것을 보고 놀랐습니다

성장 배경을 보니 로간에서 계속 성장했더라구요. (정말 않좋은 시절의 로간이였죠)

그럼 이분이 왜이렇게 사회적 평등을 말하는지 어느정도 이해 됩니다. 하지만 이중성은 있죠, 본인도 투자자산이 있다는거

"나는 투자자지만, 투자는 나쁘다?" (부동산 포트폴리오 모순)

가장 많이 공격받는 지점입니다. 차머스 장관은 '세대 간 형평성'을 내세우며 투자자들의 세제 혜택을 줄이려 하지만, 정작 본인과 노동당 고위 공직자들 다수가 다주택자라는 사실입니다.

• 비판: 본인들은 현행 세제 혜택(네거티브 기어링, CGT 50% 할인)을 톡톡히 누리며 자산을 불려놓고, 이제 막 자산을 모으려는 젊은 세대나 소규모 투자자들의 사다리를 걷어차려 한다는 비판(Ladder Kicking)이 있습니다.

• 반론: "정책은 개인의 자산 유무와 별개로 국가 경제의 건전성을 위해 결정하는 것"이라는 입장이지만, 로건 출신이라는 서민적 이미지를 강조하는 그에게는 뼈아픈 대목입니다.

짐 차머스의 부동산 보유 현황

의회에 보고된 가장 최근 자료들에 따르면, 짐 차머스 장관은 본인 및 배우자 명의로 총 2~3채의 부동산 관련 이해관계를 등록해 왔습니다.

• 주 거주지(Principal Place of Residence): 자신의 지역구인 퀸즐랜드 랭킨(Rankin) 지역 내(브리즈번 남부/로건 인근)에 가족과 거주하는 주택을 보유하고 있습니다.

• 투자/추가 자산: 자료에 따르면 캔버라에 의정 활동을 위한 주거용 아파트 또는 추가적인 부동산 지분을 보유하고 있는 것으로 나타납니다. (일부 기록에서는 부동산 자산 2~3건, 대출/부채 2~3건이 세트로 등록되어 있어, 전형적인 모기지를 낀 부동산 투자자의 모습을 보여줍니다.)

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1. 처음부터 '렌트'를 준 경우 (가장 흔한 실수)

6년 규정은 "내가 실제로 거주했던 집"을 비울 때만 발동합니다.

• 불가 상황: 집을 사자마자 내가 단 하루도 살지 않고 바로 세입자를 들였다면, 이 집은 처음부터 '투자용 부동산(Rental Property)'입니다. 나중에 들어가 살더라도, 이전의 렌트 기간에 대해서는 비과세 혜택을 소급해서 받을 수 없습니다.

• 해결책: 최소한 일정 기간(통상 3~6개월 이상 권장) 실제로 거주하며 주소지를 옮긴 기록이 있어야 합니다.

2. 다른 집을 '주 거주지'로 지정한 경우

호주 세법상 1가구는 특정 시점에 단 하나의 집만 주 거주지로 선택할 수 있습니다.

• 불가 상황: A 주택을 비우고 6년 규정을 적용받는 동안, 새로 이사 간 B 주택에 대해 주 거주지 비과세 혜택(Main Residence Exemption)을 신청한다면 A 주택의 6년 규정은 그 시점부터 효력을 잃거나 중복 적용이 안 됩니다.

• 전략: 나중에 두 집 중 양도 차익이 더 클 것으로 예상되는 집을 선택하여 비과세를 적용하는 지혜가 필요합니다.

3. '비거주자(Non-Resident)' 상태에서 매각하는 경우

2020년 7월 1일부터 바뀐 아주 무서운 규정입니다.

• 불가 상황: 한국 귀국이나 해외 파견 등으로 인해 세무상 비거주자(Foreign Resident)인 상태에서 호주 집을 팔면, 6년 규정은 물론이고 주 거주지 비과세 혜택 자체가 통째로 사라집니다.

• 주의점: 해외에 계시더라도 집을 팔 때는 다시 호주 거주자 신분을 회복한 후에 파는 것이 절세의 핵심입니다.

4. 상업적 목적으로 사용한 부분 (Home Office 등)

집의 일부를 비즈니스 용도로 사용했다면 그 비율만큼은 제외됩니다.

• 불가 상황: 집의 방 하나를 사업장으로 등록하여 임대료나 이자 비용을 소득 공제(Deduction) 받았다면, 그 면적 비율만큼은 6년 규정의 보호를 받지 못하고 CGT가 발생합니다.

5. 6년의 기간을 초과한 경우

• 상황: 렌트를 준 기간이 정확히 6년을 넘어서면, 6년까지는 비과세지만 6년이 지난 다음 날부터 매각일까지 발생하는 차익에 대해서는 세금을 내야 합니다.

• 참고: 만약 렌트를 주지 않고 그냥 비워두기만 했다면(공가 상태), 이 기간은 6년 제한 없이 무제한으로 비과세가 유지됩니다.

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1. 50% CGT 할인 혜택 축소 가능성 (가장 뜨거운 이슈)

정부가 세수 확보와 세제 불균형 해소를 위해 25년 동안 유지해 온 '12개월 이상 보유 자산 50% CGT 할인' 제도를 손질할 것이라는 관측이 지배적입니다.

• 주요 시나리오: 50% 할인을 25% 또는 33%로 축소하는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다.

• 소급 적용 여부: 다행히 기존 보유 자산에 대해서는 'Grandfathering(소급 적용 제외)' 규정을 적용하여, 법안 시행일 이전에 취득한 자산은 50% 혜택을 그대로 유지할 가능성이 높습니다.

• 영향: 최고 세율(47%) 적용자의 경우, 실질 CGT 세율이 현재 23.5%에서 최대 35.25%까지 상승할 수 있어 투자자들의 심리가 위축되고 있습니다.

2. 외국인 거주자 CGT 규정 강화 (입법 예고)

재무부는 외국인 투자자에 대한 CGT 범위를 대폭 확대하는 'Treasury Laws Amendment Bill 2026' 초안을 발표했습니다.

• 범위 확장: 과세 대상 호주 실물 자산(TARP)의 정의를 확대하여 수자원 권리(Water Entitlements) 등을 포함시킵니다.

• 소급 적용 경보: 일부 규정은 2006년까지 소급 적용될 수 있다는 조항이 포함되어 있어, 과거 리스트럭처링을 진행한 외국인 투자자 고객들에게 비상이 걸렸습니다.

• 신고 의무: 외국인 거주자가 호주 자산을 처분할 때 새로운 보고 및 원천징수 시스템이 도입됩니다.

3. 주거용 부동산(Main Residence) 및 6년 규정

부동산 투자자들 사이에서 가장 우려했던 '주 거주지 비과세'나 '6년 규정(6-Year Rule)'에 대해서는 아직 직접적인 칼날이 겨누어지지 않았습니다.

• 유지 전망: 6년 규정은 현재 개편 대상에 포함되지 않은 것으로 보입니다. 다만, 투자용 부동산의 CGT 할인이 줄어들면 상대적으로 비과세 혜택이 있는 주 거주지의 가치가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

• 랜드 택스(Land Tax): NSW 등 일부 주에서는 2026년 랜드 택스 회계연도부터 25% 미만의 지분을 가진 공동 소유자의 거주지 면세 혜택을 제한하는 규정이 시행되니 참고가 필요합니다.

4. 신재생 에너지 투자 혜택 (신규)

정부는 외국인 투자 유치를 위해 호주 신재생 에너지 프로젝트에 투자하여 얻은 이익에 대해서는 한시적으로 50% CGT 할인을 제공하는 인센티브 안을 내놓았습니다 (2030년 6월까지).

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