세금 정보 네거티브 기어링(Negative Gearing) 개요
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안녕하세요 유현종 회계사 입니다
1. 네거티브 기어링의 작동 원리
부동산 투자자는 다음과 같은 방식으로 네거티브 기어링을 활용합니다.
- 투자 부동산을 구입하고 임대.
- 임대소득이 발생하지만, 대출 이자, 유지비, 감가상각 등의 비용이 소득보다 많아 손실 발생.
- 손실은 투자자의 과세소득(Taxable Income)에서 공제 가능.
- 결과적으로 투자자의 총 소득이 감소하여 납부할 소득세가 줄어듦.
- 장기적으로는 **부동산 가치 상승(Capital Growth)**을 기대.
2. 네거티브 기어링의 세금 공제 항목
네거티브 기어링을 적용할 때 공제 가능한 비용은 다음과 같습니다.
✅ 대출 이자(Loan Interest) – 모기지 대출의 이자 비용만 공제 가능 (원금은 공제 불가)
✅ 부동산 보험(Insurance) – 임대용 부동산의 보험료
✅ 관리비(Property Management Fees) – 부동산 관리자(부동산 에이전트) 수수료
✅ 수리 및 유지보수(Repairs & Maintenance) – 즉각적인 수리 비용 (단, 개선 비용은 자본적 지출로 간주되어 감가상각 적용)
✅ 지방세 및 수수료(Council Rates & Strata Fees) – 시청 비용, 공용 구역 유지비
✅ 감가상각(Depreciation) – 건물 구조(40년 감가상각) 및 부동산 내 자산(예: 에어컨, 카펫 등)의 감가상각
✅ 여행비용(현재 폐지됨) – 과거에는 임대 부동산 방문 비용을 공제할 수 있었으나, 현재는 공제 불가
유현종 회계사
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Email: kenny@hansoljs.com.au
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